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임차인의 계약 만기 시 임대인의 사정으로 임차보증금의 수령이 어려운 상태에서의 주거를 이전해야 하는 불안감을 해소시켜 주는 법적 조치인 임차권 등기명령신청에 대해 알고 계신가요?
다음에서는 임차권 등기명령의 정의와 임차권 등기명령 신청 시 신청방법 및 첨부서류, 임차권등기의 효력에 대해 자세히 알아보겠습니다.
임차권 등기명령 정의
임차권 등기명령은 임차인의 임대차기간이 만료 시 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 하여야 할 경우 임차인의 대항력 및 우선변제권의 상실로 인하여 보증금을 돌려받기 어려워지는 문제를 미연에 방지하기 위한 법적 조치입니다.
임대차 등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인만이 신청할 수 있으며 임차권 등기완료와 동시에 임차인에게는 기존의 대항력 및 우선변제권이 유지되기 때문에 자유롭게 이사할 수 있습니다.
임차권 등기명령 신청방법 및 첨부서류
1. 신청방법
임차권 등기명령 신청방법은 임차 주택의 주소지 관할 지방법원 및 지방법원 지원 또는 시군법원에 신청하는 것으로 임차인은 임차권 등기명령에 따라 임차권 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
2. 첨부 서류
임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조에 의거 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류는 다음과 같습니다.
※임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제8항).
임차권 등기의 효력
◆ 대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않으므로(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제5항 단서) 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
◆ 대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 「주택임대차보호법」 제3조의 3 제5항의 대항력과 우선변제권의 취득은 가능하지만 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의 3 제6항).
이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.